Compra e aluguel de imóveis na Áustria

Por Niklas Schmidt e Melanie Dimitrov | Wolf Theiss

Compra de imóveis

Antes de ocorrer uma aquisição de bens imóveis na Áustria, deve-se verificar se alguma disposição legal restringe o direito de possuir e/ou usá-los. Assim, é necessário distinguir entre dois grupos de casos:

• Em primeiro lugar, se estrangeiros adquirem uma propriedade como local de residência principal, muitas vezes é necessária uma aprovação obrigatória da autoridade de transferência de terras competente. No entanto, os cidadãos dos Estados-Membros da UE, os cidadãos das partes signatárias do Acordo sobre o Espaço Económico Europeu (EEE) e, com base nos tratados, os cidadãos de outros países (por exemplo, a Suíça) gozam do mesmo estatuto jurídico que os cidadãos austríacos e, portanto, não requerem tal aprovação. Às vezes, pode ser possível contornar legalmente o requisito de aprovação interpondo uma entidade. Em Viena, por exemplo, é possível que cidadãos não pertencentes à UE/EEE adquiram bens imóveis sem a necessidade de aprovação por meio da interposição de duas entidades (por exemplo, duas sociedades austríacas de responsabilidade limitada) em uma cadeia.

• Em segundo lugar, devido à escassez de terras, muitas províncias austríacas (em particular nos Alpes) restringem até certo ponto a utilização - seja por austríacos ou por estrangeiros - de bens imóveis para fins de lazer. Existem certos modelos de investimento (por exemplo, conceitos de compra para alugar, o “buy-to-let”) que podem ser utilizados nestes casos.

O processo de aquisição de bens imóveis na Áustria requer (i) um contrato de compra por escrito com as assinaturas certificadas por um notário público e (ii) o registro da aquisição no registro predial. O comprador não é considerado o proprietário legal do imóvel antes deste registro. O cadastro é um cadastro público ao qual todos têm pleno acesso.

Em relação a impostos e taxas, deve-se observar o seguinte:

• Em geral, a venda de imóveis está isenta de IVA (Imposto sobre Valor Agregado). No entanto, o vendedor pode optar pela tributação do IVA de cada venda respectiva. Se o comprador for empresário e tiver o direito de deduzir o IVA como imposto a montante, o aumento do preço de venda em 20% de IVA (caso a opção seja exercida pelo vendedor) não vai onerar o comprador. Para o vendedor, às vezes é essencial exercer a opção e vender sujeito a IVA, caso contrário, qualquer imposto pago a montante reclamado no passado pode ter de ser reembolsado.

• Além disso, a aquisição de imóveis gera 3,5% de imposto de transferência de imóveis sobre o preço de compra. Esse imposto é normalmente pago pelo comprador. Alíquotas especiais se aplicam em caso de transferências gratuitas, por exemplo no caso de transferência entre alguns familiares: (i) até ou igual a 250.000 euros: 0,5%; (ii) acima de EUR 250.000 até EUR 400.000: 2%; e (iii) acima de 400.000 euros: 3,5% do valor do imóvel (normalmente inferior ao valor de mercado).

• Além disso, uma taxa de registro de 1,1%, normalmente baseada no preço de compra, é devida quando a transferência é registrada no registro de imóveis. Nos casos de transferências entre certos parentes (como cônjuges, filhos e irmãos) aplica-se uma base reduzida, nomeadamente três vezes o valor do imposto (um valor artificialmente baixo sem relação com o valor justo de mercado), até ao máximo de 30% do valor justo de mercado.

• Por fim, a hipoteca também pode desencadear determinados encargos: A taxa de registro de 1,2% do valor da hipoteca vence no momento da sua inscrição no registo predial (o que é obrigatório para a sua validade). Embora exista também um imposto de selo de 1% sobre contratos de hipoteca, uma isenção se aplica a hipotecas que garantam créditos de contratos de empréstimo.

Aluguel de imóveis

Tal como acontece com a aquisição de bens imóveis, também os contratos de locação podem estar sujeitos a restrições por transferência de terras e / ou leis de zoneamento locais. A Áustria tem forte proteção de locação, o que pode resultar em vários impedimentos, por ex. a proteção do locatário contra a rescisão, os limites do valor de locação permitido (basicamente dependendo da idade do edifício em questão) ou a obrigação do locador de manter o imóvel. Existem distinções quanto ao escopo de aplicabilidade; portanto, um locatário potencial deve verificar se a propriedade se enquadra - total ou parcialmente - no escopo da Lei de Locação.

As locações (com exceção das locações residenciais) estão sujeitas a imposto de selo no valor de 1%. A base tributável depende da duração contratual da locação: Em caso de prazo indeterminado, a base tributável é o triplo do valor da renda anual (incluindo custos de exploração e IVA, se aplicável). Se o contrato de locação for celebrado por prazo determinado, o aluguel anual multiplicado pelo número de anos (mas limitado a dezoito anos) é decisivo.

Registro na autoridade municipal

De acordo com o direito público, qualquer pessoa que fixe residência num município austríaco deve notificar a administração municipal no prazo de três dias após o fato.

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Wolf Theiss

Niklas Schmidt é sócio do escritório de advocacia austríaco WOLF THEISS em Viena, Áustria.

Melanie Dimitrov é consultora da WOLF THEISS. Niklas Schmidt (niklas.schmidt@wolftheiss.com)

Melanie Dimitrov (melanie.dimitrov@wolftheiss.com)

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